Маркетинг на опережение

Сегодня около 85% сделок с недвижимостью в Екатеринбурге проходят через риелторов, а у некоторых застройщиков — до 95% на партнёрских условиях. Чтобы не переплатить, полезно понимать, на чём именно зарабатывает риелтор.

1. Продажа вашей квартиры. Здесь всё прозрачно: риелтор оценивает услугу с учётом нюансов — маткапитал, доли детей, ипотека. Чтобы продать быстрее, он почти всегда просит снизить цену, и этот пункт обычно прямо прописан в договоре.

Совет: выставьте квартиру по нижней границе рынка и посмотрите, сколько будет звонков в день. Затем поднимайте цену и следите, когда звонки прекратятся — так продадите быстро и по максимальной стоимости.

2. Подбор новостройки. После продажи риелтор может бесплатно подобрать вам новостройку — но гонорар он получит от застройщика (в Екатеринбурге комиссия 1–3%). Это влияет на объективность: иногда советуют объект, где комиссия выше, а не тот, что действительно подходит вам.

3. Помощь с ипотекой. За одобрение в конкретном банке риелтор тоже может получать вознаграждение — и итоговая стоимость квартиры для вас окажется выше.

Вывод: честные риелторы есть. Если сомневаетесь в объекте или банке — прямо спрашивайте про альтернативы и про общую комиссию. Часто ею готовы поделиться.

Резкого обвала цен на жильё ждать не стоит: даже в крупнейшие кризисы стоимость меняется в течение примерно года. Вот что показывает мировая история.

Япония. После послевоенного бума инвесторы скупали недвижимость за любые деньги — в 1989 году метр в районе Гиндза стоил около $1 млн. За 15 лет цены упали в 10 раз и за 30 лет так и не вернулись к пику.

Китай. Чрезмерное строительство привело к тому, что к 2015 году осталось непроданным более 900 млн м² жилья. Цены поползли вниз по всей стране — кроме крупнейших городов.

США. Лёгкая ипотека «всем подряд» закончилась дефолтами 2008 года — цены за 4 года снизились на 30%.

Испания. Кризис 2008-го и высокая безработица обвалили цены вдвое за 2 года.

Россия. После санкций 2014-го интерес к рынку падал: в Екатеринбурге метр снижался с 75 000 ₽ (2014) до 66 000 ₽ (2017).

Вывод: падения случаются, но они растянуты во времени. Резкого «всё рухнет завтра» не бывает — у рынка недвижимости длинная инерция.

Главная проблема ипотеки со ставкой 0,1% в том, что застройщик вместо скидки на квартиру платит банку за низкую ставку — а разницу зашивает в цену.

Пример. Квартира 35 м² могла бы стоить 4 000 000 ₽, а с субсидированной ставкой стоит 5 000 000 ₽. Цена метра вырастает со 114 285 до 142 857 ₽.

Да, платёж выходит низким — около 12 000 ₽/мес на 30 лет, и квартиру можно сдавать за 20 000 ₽. Выглядит красиво. Но вопрос: сможете ли вы потом продать её хотя бы за те же 5 млн?

Вывод: если берёте для жизни на 15–20 лет — субсидированную ставку стоит рассмотреть. Если как инвестицию или для сохранения денег — невыгодно из-за завышенной стоимости самой квартиры. Каждый ЖК считайте отдельно.

Сегодня многие застройщики активно предлагают рассрочку. Но у неё есть важный подводный камень — риск долгостроя.

Как устроен рынок. Застройщики строят на заёмные деньги под высокий процент: ключевая ставка плюс наценка банка — в сумме около 30%. Чтобы снизить нагрузку, они рассчитывают на поступления от продаж на эскроу-счета.

Если застройщик агрессивно предлагает рассрочку на строящийся объект — это может означать нехватку средств на эскроу. В такой ситуации компании иногда выгоднее приостановить стройку, чтобы не платить банку проценты, тем более пока действует мораторий на штрафы за срыв сроков.

Вывод: если рассматриваете рассрочку — выбирайте готовые или почти завершённые объекты. Это заметно снижает риск долгостроя.

Стоимость квартиры заметно зависит от этажа, и застройщики формируют цену по-разному.

Три модели. Одни делят дом на блоки этажей с разной ценой; другие повышают цену метра с каждым этажом (особенно с хорошими видами); третьи продают средние этажи дороже верхних, потому что спрос на них выше.

Нюанс Екатеринбурга. В городе всего одна пожарная машина, достающая до 16 этажа — поэтому спрос и цена на средние этажи 14–16 выше. Присмотритесь к 17 или 13 этажу: цена там может оказаться ниже.

Последний этаж. Не рекомендую брать его, если в доме нет технического этажа: со временем растёт риск протечек кровли.

Как сэкономить: сравните цену на соседних этажах, не берите выше 16-го из-за пожарной безопасности и избегайте последнего этажа без техэтажа.

Работая у застройщика, я каждый день в рынке — и вот данные, которые меняют взгляд на «недвижимость всегда растёт».

Метр в Екатеринбурге за 5 лет (2018→2023) вырос примерно на 40 000 ₽. Но посмотрим под другим углом.

В долларах: в 2018 метр стоил ~$1100, в 2023 — ~$1186. Фактически роста нет.

В золоте: 5 лет назад за метр отдавали ~28 граммов золота, сейчас — ~18 граммов. То есть относительно золота недвижимость подешевела.

Вывод: рост в рублях — во многом следствие ослабления рубля. Перед покупкой как инвестиции изучайте рынок и помните про диверсификацию: метры — лишь один из инструментов сбережения.